Perustelut
Aikaisempi käsittely
17.6.2025 Aluehallitus § 158 Nurmijärven ikääntyneiden asumispalveluyksikkö tarvekuvaus ja määräalan varaus
26.11.2025 Konsernijaosto § 35 Nurmijärven ikääntyneiden asumispalveluyksikkö: hankesuunnitelma ja kilpailutuksen aloitus
Perusteluosa
Keski-Uudenmaan hyvinvointialueen ikärakenne tulee ennusteiden mukaan muuttumaan seuraavien 15 vuoden aikana siten, että 75 vuotta täyttäneiden määrä tulee yli kaksinkertaistumaan. Tämä vaikuttaa merkittävästi palvelutarpeen kasvuun.
Lisäksi hyvinvointialueen palvelujen verkostosuunnitelmassa sekä tuottavuus- ja taloudellisuusohjelmassa on hyväksytty oman palvelutuotannon lisääminen ikääntyneiden asumispalvelussa. Investointisuunnitelmaan on merkitty sekä saatu
vuonna 2025 lainanottovaltuus 18 M€ (vuokra-aika 20 vuotta).
Tavoitteena on oman palvelutuotannon lisääminen ikääntyneiden asumispalvelussa sekä vastaaminen ikääntyneiden lisääntyvään määrään. Palvelujen verkostosuunnitelman mukaisesti ikääntyneiden palvelukokonaisuuden rakenteen muutos tapahtuu siten, että painopisteitä muutetaan. Tämä tarkoittaa sitä, että ensisijaisesti tuetaan kotona asumista. Jatkossa myös panostetaan enemmän yhteisölliseen asumiseen ja vähemmän ympärivuorokautiseen palveluasumiseen. Ympärivuorokautisen palveluasumisen (YPA) suhteellinen kattavuus vähenee samalla kun yhteisöllisen asuminen (YA) kattavuus kasvaa. Omassa palvelutuotannossa lisätään merkittävästi yhteisöllistä asumista, eli investoidaan uusiin kohteisiin.
Uusi, rakennettava kohde tulee sijaitsemaan Nurmijärven kirkonkylällä, keskeisellä sijainnilla osoitteessa Toreenintie 2. Hanketyyppi on uudisrakennus ja toteutuksena vuokramalli. Kyseessä on yhteensä 60-paikkainen ikääntyneiden hybridimuotoinen asumispalveluyksikkö, jossa yhteisöllistä asumista on 40 paikkaa ja ympärivuorokautista asumista 20 paikkaa. Arvioitu bruttoala on noin 2400-2500brm2.
Keski-Uudenmaan konsernijaosto hyväksyi hankesuunnitelman sekä päätti Nurmijärven ikääntyneiden asumispalvelun uudisrakennushankkeen toimitilojen pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kilpailutuksen käynnistämisestä päätöksellä 26.11.2025 / 35 §.
Hankinnassa Keski-Uudenmaan hyvinvointialue (“hankintayksikkö”) kilpailuttaa hankinta-asiakirjoissa kuvatun ikääntyneiden asumispalveluyksikön vuokratilan toteutuksen.
Hankintamenettelyn tarkoituksena on valita sopimuskumppani, joka toteuttaa ikääntyneiden asumispalveluyksikön suunnittelun, rakentamisen ja vuokraamisen hyvinvointialueen käyttöön “avaimet käteen” -periaatteella käyttökuntoon
toteutettuna. Tavoitteena on vuokrata ikääntyneiden palveluiden käyttöön tulevaisuuden tarpeita vastaavat toimivat, turvalliset, tehokkaat, taloudelliset sekä sijainniltaan saavutettavat tilat ikääntyneille sekä heidän kanssaan työskenteleville ammattilaisille. Hankinnassa käytössä olleet hankesopimus, vuokrasopimus, vastuunjakotaulukko sekä vertailutaulukko ovat liitteenä (liitteet 1- 4).
Hankinnan kohteena on julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, "hankintalaki") soveltamisalaan kuuluva pitkäaikainen rakennuksen vuokraus, kun vuokrattavat tilat toteutetaan hankintayksikön määritelmien ja vaatimusten mukaisesti. Hankintamenettely toteutettiin hankintalain 26 §:n mukaisena EU-kynnysarvon ylittävänä hankinta.
Hankintamenettelyä edeltänyt tietopyyntö
Ennen hankintamenettelyn käynnistämistä hankintayksikkö julkaisi tietopyynnön (markkinakartoituskysely) 19.11.2025 mahdollistaen kaikille halukkaille toimijoille tietopyyntövastauksen jättämisen HILMA-palvelussa (www.hankintailmoitukset.fi) 08.12.2025 kello 23.55 mennessä. Numero HILMA-palvelussa oli 2025-034509 ja TED-palvelussa (Tender Electronic Daily) 769985-2025. Tietopyynnön tavoitteena oli muun muassa kuulla toimittajien näkemyksiä valmisteltavasta hankinnasta ja sitä koskevista sopimusasiakirjoista sekä aikataulusta. Liitteenä olivat alustavat sopimukset sekä kohteen tilaohjelma.
Jätetty tietopyyntövastaus tai sen jättämättömyys ei ollut edellytyksenä hankintamenettelyyn osallistumiselle, eikä tietopyyntövastauksen jättämisellä tai jättämättömyydellä ollut vaikutusta tarjoajan asemaan varsinaisessa hankintamenettelyssä.
Hankintamenettely
Hankintayksikkö julkaisi Nurmijärven ikääntyneiden asumispalveluyksikön rakennettavan vuokratilan hankintaa koskevan hankintailmoituksen 18.01.2026 HILMA-palvelussa ja TED-palvelussa 20.01.2026. Ilmoituksen viimeisimmän korjatun
version numero HILMA-palvelussa oli 2026-044509 ja TED-palvelussa 201657-2026. Hankinta on toteutettu hankintailmoituksen ja tarjouspyynnön mukaisesti avointa hankintamenettelyä käyttäen, jolloin kaikki halukkaat tarjoajat ovat voineet tehdä tarjouksen. Hankinnassa on ollut salattua materiaalia, joka on toimitettu tarjoajille pyydettäessä salassapitositoumusta vastaan viimeistään kahden arkipäivän kuluessa pyynnöstä. Julkaistujen hankinta-asiakirjojen perusteella tarjoajat ovat voineet arvioida hankinnan luonnetta ja laajuutta ja päättää tarjouksen jättämisestä. Hankintaa ei jaettu osiin eikä vaihtoehtoisia tai rinnakkaistarjouksia hyväksytty. Mikäli tarjoaja on ollut ryhmittymä, on voimavarat voitu laskea yhteen. Tarjous oli mahdollista jättää ryhmittymänä, jossa voimavarat oli mahdollista yhdistää. Hankinta-asiakirjojen mukaisesti hankintamenettelyn perusteella valitaan yksi (1) tarjoaja vuokranantajaksi. Valintaperusteena on 30 prosenttia laatu ja 70 prosenttia hinta. Vähimmäisvaatimukset, hintatieto sekä laatupisteytys ilmenevät vertailutaulukosta (liite 4).
Julkaistuista hankinta-asiakirjoista oli mahdollisuus esittää kysymyksiä hankintayksikölle Cloudia-kilpailutusjärjestelmän (Tarjouspalvelu-toimittajaportaali) kautta 06.02.2026 kello 23.55 saakka. Hankintayksikkö julkaisi kirjalliset vastaukset määräajassa saapuneisiin lisätietokysymyksiin Cloudia-kilpailutusjärjestelmän kautta kahdessa osassa 03.02.2026 sekä 13.2.2026.
Kohteeseen julkaistiin 4 lisäkirjettä: lisäkirje 1: 3.2.2026, lisäkirje 2: 16.2.2026, lisäkirje 3: 6.3.2026 sekä lisäkirje 4: 17.3.2026. Lisäkirjeissä tarkennettiin pääosin rakennettavien kerrosten sisältöä sekä sopimusteknisiä asioita.
Tarjoukset tuli jättää alkuperäisen suunnitelman mukaan 07.04.2026 kello 23.55 mennessä Cloudia-kilpailutusjärjestelmään mutta kerrosten sisällön suunnitelmatarkennusten takia kilpailutusaikaa pidennettiin 20.4.2026 klo 23.55 saakka.
Saapuneet tarjoukset
Tarjousten toimittamisen määräajan jälkeen hankintayksikkö avasi Cloudia Tarjouspalvelun kautta määräajassa toimitetut tarjoukset 21.04.2025 klo 8.00. Tarjousten avaustilaisuus ei ollut julkinen.
Annetussa määräajassa tarjouksen toimitti seitsemän (7) toimijaa.
Tarjouksen käsittely
Saatujen tarjousten käsittely on toteutettu kahdessa (2) vaiheessa:
- tarjoajan soveltuvuutta koskeva arviointi
- tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuuden tarkastaminen sekä laatupisteytys
Ensimmäisessä vaiheessa hankintayksikkö on tarkistanut tarjoajien kelpoisuuden osallistua hankintamenettelyyn soveltuvuusvaatimusten perusteella. Tarjoajan soveltuvuutta koskevat vaatimukset esitettiin tarjouspyynnön ESPD-lomakkeella.
Tarjoajat ovat täyttäneet tarjoajaa koskevat soveltuvuusvaatimukset ja samalla vakuuttaneet, ettei heitä rasita hankintalain (1397/2016) 80 §:ssä esitetyt pakolliset poissulkuperusteet. Tarkastuksen jälkeen korkeimmat pisteet saanut tarjous otettiin mukaan käsittelyn toiseen vaiheeseen.
Toisessa vaiheessa tarkastettiin tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuus sekä varmistettiin laatupisteytys. Korkeimmat pisteet saanut tarjous joudutaan hylkäämään puutteellisen projektisuunnitelman takia. Tarjouspyynnössä pojektisuunnitelma on määritelty vähimmäisvaatimukseksi ja siinä tuli olla mainittuna vastaukset 10 eri kysymykseen/ aiheeseen, jotka nimettiin erikseen tarjouspyynnössä. Korkeimmat pisteet saanut tarjous sisälsi projektisuunnitelman, jonka pituus oli 10 sivua mutta vaadittuja aiheita ei käsitelty.
Toiseksi korkeimmat pisteet saanut tarjous otettiin tämän jälkeen tarkastelun alle. Tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuus sekä laatupisteytys varmistettiin. Laatupisteytystä korjattiin 3 pisteellä alaspäin urakoitsijan ilmoittamista pisteistä mutta tällä ei ollut vaikutusta tarjouksen sijaintiin vertailutaulukossa.
Tarjouksen läpikäynnin yhteydessä on pidetty tarjouksen tarkistus yhteistyössä tarjoajan kanssa. Tilaisuudessa varmistettiin, että tarjous on tarjouspyynnön mukainen ja että toimijalla ei ole erityisiä ehtoja tai vaatimuksia, joita ei ole mainittu tarjouksessa.
Tarkistettu tarjous täyttää asetetut vähimmäisvaatimukset sekä soveltuvuuden, on laatupisteiltään 27,5/30 sekä pääomavuokra (alv 0%) 20 vuoden ajalla 10 944 000 € (lainanottovaltuus 18 000 000 €).
Hallintosääntö
Keski-Uudenmaan hyvinvointialueen hallintosääntö:
Konsernijaosto § 35 10) päättää toimitiloihin ja tietohallintoon liittyvistä hankinnoista, sopimuksista ja sitoumuksista, milloin niiden arvo on yli 6 000 000 euroa, mutta enintään 30 000 000 euroa sekä edellä mainittuja koskevista hankintaoikaisuista.