Perustelut
Taustaa
Kunta on tähän saakka valvonut valtion tuella rakennettujen vuokra- ja osaomistusasunto-jen asukkaiden valintaperusteiden noudattamista. 1.9.2023 voimaan tulleen lainmuutoksen mukaisesti hyvinvointialue valvoo jatkossa niiden asuntojen asukasvalintoja, joiden asumispalveluiden järjestämisestä hyvinvointialue vastaa. Näin ollen hyvinvointialue val-voo esimerkiksi ikääntyneiden ja vammaisten henkilöiden asukasvalintaa sellaisissa ARA-kohteissa, joissa tarjotaan asumispalveluita.
Valvontavastuu koskee kaikkia hyvinvointialueen alueella olevia erityisryhmien asuntoja (kuten ikäihmisten asumispalvelut, vammaisten asumispalvelut), ei vain niitä, joista hy-vinvointialue ostaa palveluja. Palveluiden järjestämisvastuu määrittää sen, kenelle valvontavastuu kuuluu.
Kunta valvoo edelleen niin sanottujen tavallisten ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintoja sekä niiden erityisryhmäkohteiden valintoja, joiden asumispalveluiden järjestäminen ei kuulu hyvinvointialueelle. Tällaisia erityisryhmäkohteita ovat esimerkiksi opiskelija-asunnot.
Volyymi
Keusotessa on tällä hetkellä 32 ara-kohdetta, jotka kuuluvat Keusoten valvonnan piiriin. Osassa kohteista kiinteistön osa voi kuulua kunnan ja toinen osa hyvinvointialueen vastuulle.
ARAn ohjeistus hyvinvointialueille
ARA on ohjeistanut kuntaa ja hyvinvointialuetta tekemään asukasvalintojen valvontata-vasta päätöksen. Valvontatapapäätöksellä tarkoitetaan valvovan viranomaisen päätöstä, jossa määritellään valvottavat asiat ja valvonnan toteuttamistavat. Valvontatapapäätös annetaan tiedoksi kunnassa tai hyvinvointialueella valtion tukemia vuokra-asuntoja omistaville yhteisöille.
Valvonnassa tulisi ottaa huomioon yleinen asuntomarkkinatilanne sekä asuntojen kysyn-nän ja tarjonnan vaihtelu kunnan tai hyvinvointialueen sisällä. Tavoitteena on, että valtion tukema asuntokanta vastaa määrällisesti ja laadullisesti kysyntää ja että vuokrataloyhteisöt toimivat säännösten mukaisesti taloudellisesti terveellä pohjalla ja pystyvät hoitamaan velvoitteensa sekä huolehtimaan asuntokannasta.
Keusote valvoo valtioneuvoston vahvistamien asukasvalintaperusteiden noudattamista aravarajoituslain (1190/1993) 4 d §:n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolaino-jen korkotuesta annetun lain (korkotukilaki, 604/2001)11d §:n nojalla. Valvonta siirtyy Keusoten tehtäväksi 1.10.2023 alkaen, pois lukien Mäntsälä, jonka valvonta on siirtynyt Keusotelle jo 1.9.2023.
Keusoten hyvinvointialue päättää valvontatavastaan ja siitä, miten ja missä laajuudessa se hoitaa lakisääteistä tehtävää vuosittain. Hyvinvointialueella on lakiin perustuva oikeus vaatia asukasvalitsijalta tai omistajalta asukasvalinnan perusteena olevia tietoja, joiden avulla se voi selvittää, täyttävätkö asukkaaksi valitut asunnontarpeelle, tuloille ja varallisuudelle asetetut edellytykset.
Keusoten hyvinvointialueen hallintosäännössä ei ole tällä hetkellä määritetty toimivaltaa ARA-vuokra-asuntojen asukasvalintojen valvontaa koskevissa viranomaistehtävissä. Hal-lintosäännön 34 §:n mukaan mikäli toimivallasta ei ole säädetty laissa eikä määrätty hallintosäännössä tai edelleen delegointipäätöksissä, toimivalta on aluehallituksella. Näin ollen toistaiseksi toimivaltaa käyttää aluehallitus. Aluehallitus tekee ensi vaiheessa val-vontatapapäätöksen ja määrittää mainittuja viranomaistehtäviä hoitavat henkilöt.
Valvontatapa
Asukasvalintoja tekevät hyvinvointialueen järjestämisvastuulla olevissa kohteissa Keusoten palvelutuotannon toimivaltainen viranhaltija tai kiinteistön omistaja. Valtion tuella rahoitettujen asuntojen tarjoaminen yleisölle sekä asukasvalinta ja vuokranmääritys kat-sotaan julkiseksi hallintotehtäväksi. Tehtävä ei kuitenkaan sisällä merkittävää julkisen vallan käyttöä, joten se voidaan antaa myös muulle kuin viranomaiselle.
Asukasvalintojen valvonnasta vastaa Keusoten tilahallinto. Asukasvalinnat valvotaan jäl-kikäteen. Uudiskohteissa ja mahdollisissa huomautustilanteissa valvonta suoritetaan etukäteisvalvontana. Valintoja ei pääsääntöisesti lähetetä etukäteen hyväksyttäväksi.
Asukasvalinnan tekijä ilmoittaa asukkaaksi valittujen tiedot Keusoten tilahallintoon kuu-kausittain, edellisen kuukauden valinnat 20. päivään mennessä. Tilahallinto Keusotessa kuittaa valvontalistan hyväksytyksi tai on yhteydessä asukasvalinnan tekijään tarvittaessa. Asumisyksiköstä toiseen siirtyvien tiedot tulee myös ilmoittaa.
Asukasvalintailmoituksesta tulee selvitä vähintään seuraavat tiedot:
• hakijan ja mahdollisesti mukana muuttavien puolison ja muiden yli 18-vuotiaiden nimet ja syntymäajat
• hakijaruokakunnan koko (18 vuotta täyttäneet/alle 18-vuotiaat)
• asunnon osoite, huoneistotyyppi ja koko
• vuokrasopimuksen alkamispäivä
• ruokakunnan bruttotulot/kk
• ruokakunnan nettovarallisuus yhteensä
• asunnon tarpeen syy.
Ilmoituksen tekemiseen tulee käyttää valvontalistalomaketta. Ilmoituksesta tulee käydä ilmi vuokratalon omistaja sekä ilmoituksen tekijän yhteystiedot. Ilmoituksen tekijän tulee vakuuttaa tiedot oikeiksi.
Kiinteistönomistajan tulee varautua pyydettäessä esittämään vuokra-asuntoihin valittujen ja jonossa olevien hakijoiden hakemusasiakirjat sekä antamaan muita laissa ilmeneviä selvityksiä asunnoista ja hakijoista. ARA:n nimeämät uudet yhteisöt toimittavat ensim-mäisen ARA-vuokra-asuntokohteensa asukasvalinnat etukäteen Keusoten hyväksyttäväksi. Muiltakin yhteisöiltä voidaan uusien vuokra-asuntojen ensimmäiset asukasvalinnat pyytää etukäteen Keusoten hyväksyttäväksi.
Mikäli Keusote havaitsee, ettei vuokratalon omistaja noudata säännöksiä ja ohjeita tai noudattaa niitä puutteellisesti, voidaan valvontaa tehostaa muuttamalla se määräajaksi tai toistaiseksi etukäteisvalvonnaksi. Virheellisestä menettelystä huomautetaan omistajaa. Mikäli myöhemmin havaitaan, ettei omistaja edelleenkään noudata säännöksiä, ilmoitetaan asiasta ARA:lle.
Omistaja on vastuussa asukasvalinnan oikeellisuudesta siinäkin tapauksessa, että se on annettu jonkin muun yhteisön tehtäväksi.
Pistokokein tehtävä valvonta
Tilahallinto voi pyytää harkintansa mukaan nähtäväkseen vuokra-asuntoihin valittujen ja muiden vuokra-asuntoa hakeneiden hakemukset liitteineen arava- ja korkotukilainoitettu-jen vuokratalojen omistajilta tai Keusoten asumispäätöksiä tekeviltä tahoilta. Tarkastukset voivat tapahtua myös omistajien tiloissa.
Tilapäiset poikkeusluvat asukasvalinnassa
Poikkeuslupaa ARA-asuntoon asuttamiselle voidaan hakea hyvinvointialueelta muun mu-assa seuraavista syistä:
1. Poikkeus varallisuuden määrästä. Hakija voidaan valita asukkaaksi vuokra-asuntoon
varallisuuden määrästä riippumatta, jos kysymyksessä on sellainen asumisen tukeminen, joka on sosiaalisista tai terveydellisistä syistä erityisen tarpeellista (valtioneuvoston ase-tus asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin 166/2008, 6 §), esimerkik-si sosiaalihuoltolain (1301/2014) mukaiset asumispalvelut.
2. Edellytykset täyttävien hakijoiden puuttuminen. Jos edellytykset täyttäviä hakijoita ei ole, asukkaiksi voidaan valita muitakin hakijoita (valtioneuvoston asetus asukkaiden valinnasta arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin 166/2008, 8 §). Tällöin asukkaaksi on kuitenkin valittava hakija, jonka olot ovat lähinnä asetuksessa määrättyjä edellytyksiä.
Luvan saaminen edellyttää kirjallista hakemusta hyvinvointialueelle eikä luvan antaminen saa oleellisesti haitata edellytykset täyttävien hakijoiden asunnonsaantia.
Hakemusasiakirjojen säilyttäminen
Valtion tukemien vuokratalojen omistajien on arkistoitava asuntohakemukset liitteineen siten, että jälkikäteen vähintään 3 vuoden ajan voidaan selvittää, millä perusteella asunto on myönnetty tai jäänyt joltakin saamatta.
Vuokratalon omistajien tulee huolehtia siitä, että hakemuksissa olevat tiedot ovat vain niiden henkilöiden tai viranomaisten saatavilla, jotka osallistuvat hakemusten käsittelyyn tai joilla on lain mukaan oikeus saada asiakirjoista tietoa. Hyvinvointialueella, ARAlla ja ympäristöministeriöllä on oikeus saada kaikki asiakirjat nähtäväkseen valvontaa varten milloin tahansa.
Hyvinvointialue tarkentaa myöhemmin omaa toimintaansa asukasvalintalistojen säilyttämisen osalta.