Perustelut
Keusoten erityisryhmien (ikäihmiset, vammaiset sekä mielenterveys- ja päihdeasiakkaat) vuokra-asuntoja on tällä hetkellä yhteensä 811 asuntoa 32 eri kohteessa. Ns. Ara-kohteissa (16 kohdetta) asuntoja on 462 kpl (57 %) ja
vapaarahoitteisissa kohteissa (16 kohdetta) asuntoja on 349 kpl (43 %). Vapaarahoitteisten kohteiden nettotuottovaje oli vuonna 2025 noin 1,44 M€. Nettotuottovajeen taustalla on mm. seuraavat tekijät:
- omakustannusvuokra ei ole ollut välttämättä asukasvuokran määräytymisperusteena,
- vuokrantarkistuksia ei ole tehty vuosittain ja/tai
- asukasvuokrasopimusten ehtoja ei ole päivitetty.
Tällä hetkellä vapaarahoitteisten erityisryhmien vuokrakohteiden kohdekohtaiset vuokrat eivät ole yhteismitallisia keskenään, vuokrien harmonisontia ei ole tehty ja vuokrantarkistusehto ei ole omakustannusvuokraperusteinen. Lisäksi
vuokrantarkistusajankohdat vaihtelevat.
Usea hyvinvointialue on jo aloittanut asukasvuokrien harmonisoinnin. Korotus perustuu yleensä Kelan eläkkeensaajan asumistuen enimmäismäärään, johon on tehty prosentuaalinen korotus. Keusoten talous huomioiden, on tarkoituksenmukaista pyrkiä siihen, että vapaarahoitteiset, kohdekohtaiset erityisryhmien asukasvuokrat harmonisoidaan ja että saatavat vuokratuotot vastaavat mahdollisimman hyvin kohteiden todellisia kiinteistökuluja (Aluevaltuuston päätös 6.2.2025, §5).
Vapaarahoitteisten kohteiden asukasvuokrien harmonisoinnin lähtökohtana ja tavoitteena on:
- yhtenäistää kohdekohtaiset vuokrat/samansuuruinen harmonisoitu m2-määrä,
- Keusoten omassa käytössä olevien tilojen vuokrakuluja ei vyörytetä asukasvuokriin
- Omakustannusvuokra sisältää seuraavat kuluerät: vuokra, jonka Keusote maksaa vuokranantajalle (esim. UVP:lle); sähkö, jätehuolto ja siivous (joka ei kuulu palvelumaksuun); mahdolliset muutostyö- ja remonttikulut, joilla vaikutusta Keusoten vuokraan; sisäiset vyörytykset
- Vesi laskutetaan erikseen asukkaalta kiinteällä summalla (20 €/kk).
Päätöksenteon tueksi on laadittu viiden vaihtoehdon (VE1-VE5) laskelmat vuoteen 2031 saakka. Vaihtoehdot ovat:
- VE1: Jatketaan nykyisellä mallilla
- VE2: Vuokrankorotus maksimissaan eläkkeensaajan asumistuen enimmäisasumismenojen määrä.
- VE3: Vuokrankorotus maksimissaan eläkkeensaajan asumistuen enimmäisasumismenojen määrä + 10 %.
- VE4: Vuokrankorotus maksimissaan Kelan eläkkeensaajan asumistuen enimmäisasumismenojen määrä + 10 % tai 20 %. Tämä vaihtoehto vastaa nykyisten ikäihmisten ja mt- ja päihdepalvelukohteiden kilpailutusten maksimivuokraperustetta
- MT-ja päihdepalveluiden kohteet: + 10 %
- Ikäihmisten kohteet: + 20 %
- VE 5: Vuokrankorotus maksimissaan 15 %/vuosi.
Lisäksi on tarpeen muuttaa vapaarahoitteisten kohteiden asukasvuokrasopimusehtoja seuraavasti:
- Vuokrantarkistusperiaate muutetaan omakustannusvuokraperusteiseksi,
- Vesimaksu laskutetaan erillisenä kulueränä (20 €/asukas/kk),
- vuokra ei ole neliöperusteinen.
- Koska tällä hetkellä vuokrantarkistusajankohdat ovat vaihtelevat, on perusteltua muuttaa tarkistusajankohta yhtenäiseksi koko Keusoten alueella.
Osassa vuokrakohteista emme tule saavuttamaan omakustannusvuokraa missään vaiheessa, koska vuokrataso nousisi kohtuuttomaksi asukkaille (yli 1 000 €/kk).
Liitteessä tarkemmin esitelty asukasvuokrien harmonisoinnin vaihtoehtojen esittely ja laskelmat.
Ehdotus
Esittelijä
-
Päivi Tarsia, rahoitus- ja talousjohtaja, paivi.tarsia@keusote.fi
Konsernijaosto päättää esittää aluehallitukselle, että aluehallitus hyväksyy:
- Erityisryhmien vapaarahoitteisten asukasvuokrien vuokrankorotus-periaatteet:
- Vapaarahoitteisten kohteiden osalta noudatetaan omakustannusvuokran periaatetta vaihtoehdon 5 mukaisesti.
- Erityisryhmien vapaarahoitteisten kohteiden asukasvuokrasopimusten ehtoja muutetaan:
- Vuokrantarkistusperuste muutetaan omakustannusvuokraperusteiseksi.
- Vesimaksu erillisenä kulueränä (20 €/asukas/kk).
- Vuokran määräytymisen peruste ei ole neliöperusteinen.
- Vuokra ei laske, vaikka Keusoten kiinteistökuluihin ei tulisi muutoksia.
- Vapaarahoitteisten kohteiden asukasvuokria korotetaan korkeintaan 15 % vuodesta 2027 lähtien.
- vuokrantarkistus astuu voimaan vuosittain 1.1.
- Kohteista, joissa ei ole realistista saavuttaa omakustannevuokraa, pyritään luopumaan.
Päätös
Hyväksyttiin muutetun esityksen mukaan.